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2,5 Mieten Zahlungsrückstand - trotzdem Anspruch auf eine funktionstüchtige Wohnung?


06.08.2017 17:35 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Liegen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 2 BGB vor, so kann ein erst danach auftretender Mangel keine Instandsetzungspflicht des Vermieters mehr auslösen, wenn das Mietverhältnis alsbald beendet wird.


Ich habe eine vermietete 1Zimmer-Eigentumswohnung in einem 8-Familienhaus. Der Mieter ist im Rückstand von 2,5 Monatsmieten.
Ich werde morgen über meinen Anwalt fristlos kündigen.
Vorgestern hat es im Dachgeschoß des Hauses gebrandt. Dadurch ergab sich ein Strom und Wasserausfall in meiner vermieteten Wohnung. Ich habe inclusive Strom und Möblierung vermietet.
Bis das der Schaden behoben wird, wird ein Zeitraum von mehreren Wochen vergehen, da die Angelegenheit auch seitens der Versicherung zu bearbeiten ist und der Brandtschaden nicht gerade klein ist.
Bin ich trotz der Mietrückstände dem Mieter verpflichtet eine funktionstüchtige Wohnung bereit zustellen oder aufgrund der fristlosen Kündigung die ich kommende Woche wegen Mietschulden ausspreche, nicht mehr?
06.08.2017 | 18:18

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

da nach dem Sachverhalt der Mietrückstand, der Sie zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, bereits vor dem Brand entstanden war, und Sie die fristlose Kündigung alsbald über Ihren Anwalt aussprechen und damit das Mietverhältnis beenden werden, sehe ich keine Instandsetzungspflicht mehr Ihrerseits. Sie brauchen dem Mieter also keine funktionstüchtige Wohnung mehr bereitzustellen.

Zwar liegt es nach Ihrer Schilderung so, dass aufgrund des eingetretenen Schadens Mietmängel entstanden sind und damit eine Minderung der Miete gem. § 536 BGB eingetreten ist. Diese Minderung bedarf auch nicht etwa der ausdrücklichen Erklärung des Mieters, sondern tritt von Gesetzes wegen automatisch mit Entstehen der Mängel ein. Sie kann die Miete je nach Ausmaß der Mängel sogar bis auf null herabsetzen, sofern der Mieter nur seine Anzeige-Obliegenheit gem. § 536c BGB erfüllt.

Einer solchen Entscheidung bedarf es vorliegend aber nicht. Denn Ihr Anwalt kann nach Ihren Sachverhaltsangaben die fristlose Kündigung auf diejenige Zeit stützen, in der der Mangel noch nicht eingetreten war und der Mieter mit der Zahlung mehr als zwei Monatsmieten im Verzug, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Eine vorherige Abmahnung ist gemäß § 543 Abs. 2 BGB nicht erforderlich, und ein etwaiger Widerspruch wäre gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB unbeachtlich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Sollte etwas unklar geblieben sein, nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion. Ansonsten freue ich mich über eine positive Bewertung.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2017 | 18:30

Vielen Dank für Ihre verständliche Antwort.
Der Brandtschaden entstand letzten Mittwoch, den 2. August 2017, um 22 Uhr.
Freitag, den 3. 8. 2017 wäre ja erst die 2. Rückständige Miete fällig gewesen.
Gilt Ihr Schilderung trotzdem?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.08.2017 | 18:40

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre weiteren Informationen.

Meine Schilderung der Rechtslage gilt, allerdings liegt es aufgrund Ihrer weiteren Informationen jetzt so, dass bereits ab 02.08.2017 die Miete als gemindert anzusehen ist. Wann die erforderlichen zwei Monatsmieten "voll" sind, hängt daher davon ab, wie gravierend die Mängel sind, ob der Mieter die Mängel angezeigt hat und wie hoch die angemessene Minderung ist.

Hier ist also in der Tat "im letzten Moment" leider doch ein Problem entstanden, das die fristlose Kündigung schlimmstenfalls sogar unwirksam machen könnte. Dann würden Sie dem zu Unrecht gekündigten Mieter sogar Schadensersatz schulden.

Dies sollten Sie daher vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung unbedingt mit Ihrem Anwalt besprechen.

Ich kann nachvollziehen, dass das jetzt sehr ärgerlich ist. Aber noch ärgerlicher wäre es doch, wenn Sie auch noch Schadensersatz zahlen müssten, weil ein Gericht im Nachhinein urteilt, dass die zwei Monatsmieten aufgrund der Minderung eben doch noch nicht "voll" waren.

Sollte weiterer Klärungsbedarf bestehen, können Sie mir auch gerne unter neumann@port7.de mailen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 06.08.2017 | 19:49

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

in Ergänzung meiner Antwort ist noch auf § 569 Abs. 3 BGB hinzuweisen, nach der eine Erheblichkeit des Rückstands erst vorliegt, wenn er eine Monatsmiete übersteigt. Ist also wegen des Ausmaßes der Mängel - die von hier aus nicht beurteilt werden können - keine Miete geschuldet, so kann auch nicht wegen Verzugs mit einem nicht unerheblichen Teil an zwei Terminen aufeinander wirksam gekündigt werden.

Inwieweit das Risiko der Nicht-Erheblichkeit hier gegeben ist, sollten Sie abschließend mit Ihrem Anwalt besprechen. Ich hoffe, Ihnen insoweit geholfen haben zu können und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt
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