Login/Registrieren

123recht

Magazin Forum Frag-einen-Anwalt.de

BERATUNG SOFORT

Telefonberatung Anwalt
Direktanfrage Beauftrag-einen-
Anwalt.de Anwalt
Verzeichnis Recht
Shop

Suche

Los

 183 Besucher, 1 Anwälte online

Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Vertragsrecht » § 748 BGB

Meine Ex Frau und ich sind seit Dez 2008 geschieden. Uns beiden gehört ein Haus samt Grundstück zu gleichen Teilen. (Eintrag im Grundbuch vorhanden.) Sie ist bereits im April 2007 ausgezogen, ich bewohne es allein weiter und habe auch meinen Arbeitsplatz (eigene Praxis)in diesem Haus. Per Gerichtsentscheid 30.12.2009 zahle ich nachehelichen Unterhalt ,begrenzt bis incl. Juni 2010. Dagegen läuft von ihrer Seite Berufung, bei der nicht die Höhe, sondern die Zeitdauer (sie möchte lebenslang, ohne dabei die derzeitigen gesetzl. Anforderungen dafür zu erfüllen) angefochten wird. Das ist nicht das Problem, ich erwähne es nur der Vollständigkeit halber.
Bisher war es so, daß die Kosten für den Kredit, also Tilgung und Zins alleinig von mir getragen wurden - auf Anraten meines Anwalts. Dadurch verringerte sich mein Einkommen, meine Unterhaltspflicht verringerte sich ebenfalls dadurch. Ebenso wurden von mir einseitig Versicherung, Grundsteuer, geringfügige Reparaturen bezahlt. Ebenso zahle ich (1.)Miete für die halbe Praxis und mir wurde ein geldwerter, einkommenserhöhender (2.) Wohnvorteil angerechnet. Jetzt kommts:
Am 30.6.2009 lief die Zinsbindungszeit der 2 Teilkredite aus. Ich habe bei einer anderen Bank ein deutlich günstigeres Nachfinanzierungsangebot (derzeit 3,7%) erhalten als von meiner Hausbank und meine Ex entsprechend mehrfach, auch über den Anwalt informiert.
Sie verweigert den Neuabschluss und die Nachfinanzierung. Sie will nicht an Zahlungen beteiligt sein. Sie will nur von 1. und 2. profitieren. Seitdem zahle ich nach Absprache mit der Bank, damit mir der Kredit nicht fällig gestellt wird, weiter, aber eine "flexible" Zwischenfinanzierung von ca 5,6% und habe dadurch je Monat ca 350 € zusätzliche Zinsen, von der nun verminderten Tilgung ( bei gleichbleibender Zahlungsrate ) ganz zu schweigen. Ich habe auf Anraten meines Anwalts geklagt, die Gegenpartei zum Abschluss eines Neuvertrages zu zwingen sowie mir den Zinsschaden zu ersetzen. Mein Anwalt bediente sich §1472, was vom Gericht zunächst als zweifelhaft angesehen wurde, weil die Gütergemeinschaft nicht durch Vertrag, sondern durch Zugewinn entstand. Ich bin der Meinung , er hätte § 748 und § 426 anwenden müssen, besonders § 748 "...die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands .." ! a)Sind Kreditkosten nicht Lasten im Zusammenhang der Eigentumsgemeinschaft einer Immobilie? b)Und solange kein Neuvertrag abgeschlossen wurde, gilt da nicht noch der "alte" Vertrag, selbst wenn derZinsbindungszeitraum abgelaufen ist? c)Ist sie nicht gehalten, diesen "alten" Vertrag weiter zu erfüllen?d)Kann ich nicht endlich eine Änderung der bisherigen Berechnung des Unterhaltes fordern, ich zahle einen höheren Unterhalt, sie aber die Hälfte des Kredits? e) Habe ich einen Anspruch auf Erstattung des Zinsschadens? f) Kann ich die Rückzahlung der für sie mitverauslagten regelmäßigen Kosten und der einmaligen Kosten( Heizungsreparatur) verlangen? g) Muss sie sich an Reparaturen beteiligen( Beseitigung von Verschmutzungen an der Straßenfront; Abriss einer mehrfach gebrochenen und schiefstehend, einsturzgefärdeten Mauer zur Straßenfront, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden im Keller) etc?. h)Muss ich ihre Verweigerungen dulden? i)Und vor allem:Muss ich ewig alles alleine zahlen? Die Immobilie verkommt, die Attraktivität meiner Praxis leidet unter dem nachlassenden ungepflegten äußeren Eindruck des Hauses. Sie fordert mich auf, den neuen Vertrag allein abzuschließen, aber da wäre sie ja aus allen Verpflichtungen fein raus , aber noch im Grundbuch drin. Ich habe dieses Ansinnen verweigert. Übrigens: Das Gericht hat meine Klage abgewiesen.
Begründung: "Der §744 ( den hatte mein Anwalt für die nochmalige Begründung unseres Antrages auf zwischenzeitlichen Einwand des Gerichts angeführt) regelt Erhaltungsmaßnahmen, ein Neuvertrag mag zwar nützlich sein, ist aber keine Erhaltungsmaßnahme. Nicht im 744 erfasst werden nützliche wertsteigernde Maßnahmen.Damit erfasst er nicht den Neuabschluss eines Kreditvertrages- auch wenn dies nach Auslaufen der Zinsbindung nützlich erscheint.Damit wird die Klage abgewiesen, Anspruch auf Zustimmung besteht nicht, zum beantragten Schadensersatz wurde nichts gesagt." Ich sehe das anders, ohne Kreditvertrag kann ich die Immobilie dauerhaft nicht erhalten, denn die Bank drängt unter Kenntnis diese Gerichtstreites auf einen Kreditvertrag. Nun: was sagen Sie? Habe ich eine Chance bei einer Berufung?, bzw. wie sollte meine künftige Strategie aussehen? p.s. Mein Anwalt ist kein Fachanwalt, gibt aber als Tätigkeitsschwerpunkte u.a. Vertragsrecht und Bankenrecht an. Hat mein Anwalt fehlerhaft oder unvollständig argumentiert? MIt freundlichen Grüßen

---

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

1. - 3.
§ 748 BGB regelt u.a. die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes.
Darlehens-Zinsen sind keine Lasten des Grundstücks, sondern des Darlehens.
Der Abschluss eines neuen Vertrages bedarf der Stimmenmehrheit der Teilhaber.

Es bleibt damit beim ungünstigen Zinssatz, den beide Teilhaber entsprechend ihrem Anteil zu tragen haben (§ 748 BGB). Der alte Vertrag gilt fort.
§ 748 BGB enthält keinen Anspruch auf Zustimmung zum Abschluss eines neuen Vertrages.
§ 745 Abs. 2 BGB enthält das Recht, eine „dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung zu verlangen."
Eine „wesentliche Veränderung" kann aber nicht verlangt werden (§ 745 Abs. 3 S. 1 BGB).
Einen neuen Vertrag sehe ich als eine solche wesentliche Veränderung an.

4.
Die Anpassung der Unterhaltshöhe kann bei einem Urteil oder sonstigen Titel gemäß § 323 ZPO mit einer Abänderungsklage wegen veränderter Tatsachen erreicht werden.

Da Unterhaltsansprüche aber unpfändbar sind, darf gegen sie nicht aufgerechnet werden (§ 850b Abs. 1 ZPO, § 394 BGB). Eine Verrechnung ist nicht statthaft.

5.
Da wohl kein Anspruch auf Zustimmung zu günstigeren Zinsen (fehlende Notwendigkeit) besteht, können Sie diesen „Schaden" nicht geltend machen.
Ihrer Ex-Frau entsteht dieser Schaden gemäß ihrem Anteil auch.

6. - 9.
Aus § 748 BGB folgt Ihr Anspruch auf Erstattung der anteiligen Lasten des Grundstückes und Hauses und der Kosten der Erhaltung und Verwaltung.
Notwendige Erhaltungsmaßregeln / Reparaturen dürfen Sie ohne Zustimmung treffen (§ 744 Abs. 1 BGB). Auf jeden Fall gehört dazu die Erhaltung der Substanz.
Sie können auf einen Vorschuss für einzelne notwendige Maßnahmen klagen oder sie nachträglich geltend machen.
Sie müssen nicht alles alleine zahlen.
Wegen der Abzahlung des Darlehens gilt bei Gesamtschuldnerschaft noch § 426 BGB.

Die Entscheidung zu § 744 BGB halte ich für richtig, weil ein billigerer Darlehensvertrag nicht notwendig ist. Es besteht bereits ein Vertrag, wenn auch zu schlechteren Konditionen. Die Sache sähe anders aus, wenn es keinen Kreditvertrag gäbe.

Eine Strategie kann ich Ihnen im Rahmen einer Erstberatung nicht anbieten.
Neben den Kosten für das Hausgrundstück sind auch der Unterhalt und Ihr Vorteil an der alleinigen Nutzung des gemeinsamen Hauses bzw. ein Anspruch Ihrer Frau auf Nutzungsentschädigung wegen Nichtnutzung ihres Miteigentums einzubeziehen.
Eine Möglichkeit aber wohl keine wirkliche Alternative wäre die Teilungsversteigerung nach § 753 Abs. 1 S. 1, 2. Halbsatz BGB, §§ 180 ff. Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG).

---

---