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§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB


10.02.2009 19:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Bezieht sich der Begriff "Miete" in den genannten §§ auf die Kaltmiete oder sind hier auch NK gemeint. Im Mietvertrag sind "Einzelmiete" mit dem entsprechenden Betrag und anschließend Pauschalen für Betriebs- und Heizkosten aufgeführt. Über die Höhe der Betriebskosten in den jährlichen Abrechnungen gibt es seit Jahren Differenzen. Ist eine fristlose Kündigung auch möglich, wenn sie sich nur auf teilweise nicht bezahlte - weil strittige - Betriebskosten stützen kann, die in die Nähe der Höhe von zwei Einzelkaltmieten kommen?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich gerne wie folgt:

Zur Miete gehören neben der Grundmiete auch die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen, so dass eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Betracht kommt, wenn sich der Zahlungsrückstand lediglich durch Kürzungen im Hinblick auf einbehaltene Betriebskosten ergibt. Mithin wäre eine fristlose Kündigung bei einem Gesamtrückstand im Umfang des§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB möglich.

Nicht zur Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gehört dagegen der Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung.

Ich hoffe, dass meine Antwort für Sie hilfreich gewesen ist und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Sven Näke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.02.2009 | 20:52

Danke für die Antwort:
Was sind aber vereinbarte Betriebskosten? Wer legt diese fest? Wenn zB 2005 Euro 50 p.M. bezahlt wurden und der Vermieter meint, die Kosten hätten aber 75,- betragen und schreibt daher für 2006 eben diese 75,- fest. Sind die dann für 2006 vereinbart, obwohl gegen die Nachzahlung Widerspruch eingelegt, dieser aber nicht beschieden wurde, oder gelten die 50,-- als vereinbart.

Ich wäre Ihnen noch verbunden, wenn Sie mir einen Nachweis nennen könnten, dass die Nachzahlung nicht zur Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gehört.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.02.2009 | 21:10

Zu Ihrer Nachfrage:

Die Zahlung von Betriebskosten wird zunächst im Mietvertrag vereinbart. Sie kann je nach Vereinbarung entweder durch Entrichtung einer Pauschale oder in Form einer sog. Betriebskostenvorauszahlung gezahlt werden. Der Mietvertrag legt also fest, ob der Mieter neben der eigentlichen Miete zusätzlich noch Betriebskosten zu zahlen hat.

Steigen die Betriebskosten an, z. B. durch höhere Energiepreise, etc., ist der Vermieter berechtigt die Vorauszahlung angemessen zu erhöhen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde, § 560 BGB. Die Erhöhung muss schriftlich begründet werden, § 560 Abs. 1 BGB und ist vom Mieter ab dem Zeitpunkt der Erhöhung zu entrichten.

Dass Betriebskostennachzahlungen nicht zur Miete im Sinne des § 543 BGB zählen ist herrschende Ansicht in Literatur und Rechtsprechung (vgl. u. a. OLG Koblenz RE 26. 7. 1984).

Mit freundlichen Grüßen

Sven Näke
Rechtsanwalt

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